遠洋集團與紅星美凱龍的“緣分”又進了一步。7月18日，遠洋集團發(fā)布公告稱，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司35%、35%、30%的股權(quán)，共同推進紅星地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)與經(jīng)營。

收入91個物業(yè)

根據(jù)公告，此次交易標的不包括紅星置業(yè)、吳中路愛琴海商場等若干公司，僅指重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司下屬的紅星地產(chǎn)板塊，且交易對價不包括紅星控股單方面享有的已結(jié)轉(zhuǎn)利潤以及后續(xù)所產(chǎn)生的盈利。

公開信息顯示，紅星地產(chǎn)全稱為上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司，成立于2008年8月29日，法定代表人為樓超綱，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;建設(shè)工程設(shè)計;各類工程建設(shè)活動等。該公司由上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營管理有限公司持股約97%，而上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營管理有限公司則為重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司的全資子公司。

根據(jù)收購框架協(xié)議，完成收購事項后，重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司連同其附屬公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司將于中國持有91個物業(yè)項目。

截至目前，天津遠璞(遠洋集團旗下子公司)已完成對紅星地產(chǎn)18%股權(quán)的收購，預計將于2021年7月30日、2021年8月10日及2022年1月10日或前后分階段完成收購紅星地產(chǎn)余下的22%、11%及19%的股權(quán)。

遠洋集團與紅星美凱龍的“緣分”遠不止于此。

除上述18%股權(quán)收購外，今年6月2日，遠洋資本通過關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍達成《合作框架協(xié)議》，斥資23.12億元，收購紅星美凱龍所持有的7家物流子公司。

21個愛琴海托管

此次合作中，紅星地產(chǎn)還擁有21個商業(yè)項目，其中位于上海、天津、福州、蘇州、長沙、西安等一二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)占整體估值70%以上;同時，超過30%項目位于華東區(qū)域。目前，商業(yè)項目已有3個處于開業(yè)狀態(tài)，預計今明兩年新增開業(yè)數(shù)量十余個。

不過這批商業(yè)項目，遠洋方面并沒有接手運營的打算。公告指出，在運營管理上，為充分發(fā)揮其豐富的運營經(jīng)驗與差異化競爭優(yōu)勢，紅星地產(chǎn)原則上將繼續(xù)委托愛琴海集團對21個商業(yè)項目進行運營管理。作為國內(nèi)知名的購物中心品牌，愛琴海集團在數(shù)智化運營和創(chuàng)新產(chǎn)品進化方面擁有強大的專業(yè)能力，將對該批商業(yè)項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的收益。

最近有消息稱愛琴海集團正在積極籌備赴港上市，但愛琴海商業(yè)地產(chǎn)項目的運營，卻很難用“漂亮”形容。以北京為例，因項目經(jīng)營存在問題，北三環(huán)愛琴海購物公園于2020年2月29日終止營業(yè)。

不過就算不用托管，遠洋方面在商業(yè)地產(chǎn)板塊也有不錯的運營基礎(chǔ)：在住宅開發(fā)主業(yè)之外，遠洋集團布局商業(yè)地產(chǎn)已十余年，并打造出北京頤堤港、成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等知名商業(yè)標桿。

2020年財報顯示，遠洋集團在建的商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積逾180萬平方米，其中北京項目面積占比達70%，位于北京CBD核心區(qū)的Z6項目已于2020年10月開工奠基，與太古地產(chǎn)的第三個合作項目北京頤堤港二期也于2020年下半年正式開工。

是互補還是救命

“隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，房企之間通過戰(zhàn)略合作方式實現(xiàn)互利共贏，已成為重要發(fā)展趨勢。”遠洋集團執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁王洪輝在談到此次收購時表示，紅星地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)、盈利能力強、財務(wù)狀況良好，團隊專業(yè)、高效、作風踏實，與遠洋集團企業(yè)文化理念十分契合。

但包括中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在內(nèi)的多位地產(chǎn)人士一致認為，種種跡象表明，紅星美凱龍當前正在遭遇流動性危機，急需出售資產(chǎn)來進行“輸血”。

無論雙方合作的初衷是什么，根據(jù)18日披露的信息，遠洋集團將充分發(fā)揮資管業(yè)務(wù)差異化優(yōu)勢，支持紅星地產(chǎn)高效運轉(zhuǎn)。紅星地產(chǎn)亦可以借助遠洋資本在資產(chǎn)證券化、金融化方面的專業(yè)能力，獲取充沛的現(xiàn)金流。

知情人士透露，遠洋集團已基本完成了對紅星地產(chǎn)的全面盡調(diào)，“優(yōu)質(zhì)”才有合作的可能。截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產(chǎn)167億元。

除此之外，合作開啟后，遠洋在華東、華中、華西的土地儲備將得到明顯增厚，區(qū)域布局亦將更加完善和均衡，銷售規(guī)模有望邁上新臺階。按照計劃，紅星地產(chǎn)在未來兩年每年將貢獻300億-400億元的銷售規(guī)模，其中絕大多數(shù)銷售額來源于華東、華中和華西區(qū)域。

北京商報記者了解到，2020年遠洋集團合約銷售1310.4億元，其中華東區(qū)域貢獻遠洋銷售額的15%，華南區(qū)域貢獻18%，而華中區(qū)域則貢獻了11%。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，此次雙方合作，也反映出地產(chǎn)行業(yè)的一個趨勢。對于需要做大規(guī)模的企業(yè)而言，收購簡單明了，更為直接;而對于現(xiàn)金流緊張的企業(yè)而言，剝離一部分資產(chǎn)，甚至是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能更快實現(xiàn)脫困。長遠來看，未來這樣的戰(zhàn)略合作會更多。(盧揚 王寅浩)