保障性租賃住房作為住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，是保障“住有所居”的重要力量。今年以來(lái)，從中央到地方的保障性租賃住房政策相繼出臺(tái)。截至11月26日，已有廣東、湖北、浙江、山東、海南、吉林等6個(gè)省份和上海、成都、武漢等19個(gè)城市出臺(tái)了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿。專家表示，“十四五”時(shí)期，加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國(guó)住房制度改革的重中之重。

深化保障體系

去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”確定為今年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一，提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。

今年6月29日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目。今年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，首次在國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出了建設(shè)以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及相關(guān)支持政策。

11月23日，上海市政府舉辦新聞發(fā)布會(huì)，提出“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套(間)以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上;到“十四五”末，全市將累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬(wàn)套(間)以上，較大程度上緩解新市民、青年人的住房困難。按照今明兩年多做快做的總體安排，2021-2022年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套(間)，完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。

湖北提出，“十四五”期間，全省計(jì)劃籌集保障性租賃住房約30萬(wàn)套。湖北省住建廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的通知》要求，新增的保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò)70平方米小戶型為主，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，集中解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

此外，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)》指出，到2025年，廣州全面完成66萬(wàn)套保障性住房建設(shè)籌集任務(wù);逐步提高戶籍中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標(biāo)準(zhǔn)，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

廣西提出，力爭(zhēng)“十四五”期間新建保障性安居工程39.42萬(wàn)套，建設(shè)面積達(dá)3028萬(wàn)平方米，包括公共租賃住房6.26萬(wàn)套、棚戶區(qū)改造33.16萬(wàn)套，且年均發(fā)放租賃補(bǔ)貼規(guī)模保持在8萬(wàn)戶左右。

制定配套細(xì)則

公租房主要是由政府投資建設(shè)或發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，而保障性租賃住房要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，鼓勵(lì)多方參與，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等市場(chǎng)主體;土地來(lái)源渠道也將多樣化，可以是新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地，也可以是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等。

中指研究院的專家表示，目前我國(guó)對(duì)于保障性住房的政策支持主要集中在財(cái)政、稅費(fèi)、金融等領(lǐng)域，而本次對(duì)保障性租賃住房的政策支持力度明顯強(qiáng)于之前各類保障性住房，如在財(cái)政領(lǐng)域，中央對(duì)保障性租賃住房予以補(bǔ)助，同時(shí)，地方還提出在土地出讓凈收益中提取一定比例的資金用于發(fā)展保障性租賃住房等。

11月24日，北京市十五屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議對(duì)《北京市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行第一次審議。北京市司法局局長(zhǎng)李富瑩表示，北京市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，規(guī)模龐大，已成為民眾實(shí)現(xiàn)住有所居的重要途徑。草案一審稿共6章69條，旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。草案一審稿提出，要合理規(guī)劃租賃住房供給規(guī)模，增加保障性租賃住房、公共租賃住房供給，鼓勵(lì)社會(huì)閑置住房出租，鼓勵(lì)非居住土地建設(shè)或者非居住存量房屋改建租賃住房，集體建設(shè)用地上的租賃住房建設(shè)和農(nóng)村宅基地上的閑置住房可依法出租。

另?yè)?jù)武漢市住房保障和房屋管理局介紹，目前武漢市的保障性租賃住房管理辦法、商品房項(xiàng)目配建保障性租賃住房管理辦法、保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、存量房屋改建為保障性租賃住房認(rèn)定程序等系列配套文件正在制定之中。

推進(jìn)政策落地

近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公布2021年租賃住房用地供應(yīng)工作進(jìn)展情況，目前北京已供應(yīng)租賃住房用地301公頃，提前完成全年供地任務(wù)。據(jù)悉，今年北京在建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中進(jìn)一步加大了向租賃住房的傾斜力度。在單列租賃住房用地的基礎(chǔ)上，按照商品住宅供應(yīng)下限等比例安排租賃住房供應(yīng)指標(biāo)，將租賃住房占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%，在已供項(xiàng)目中，有214公頃用地用于解決新市民、青年人、科技人才、產(chǎn)業(yè)工人以及城市基本公共服務(wù)保障人員等群體的住房需求，占比達(dá)到71%。

武漢市住房保障和房屋管理局提出，將強(qiáng)化要素保障，重點(diǎn)抓好保障性租賃住房項(xiàng)目籌集。梳理和盤(pán)活非居住性存量地、存量房資源，采取多種籌集方式，多渠道籌集保障性房源。抓政策支持，督促地方政府細(xì)化稅費(fèi)減免和民用水電氣等支持政策相關(guān)細(xì)則，降低企業(yè)建設(shè)和租戶使用成本。多措并舉，全力推進(jìn)保障性租賃住房政策落地，為新市民、青年人的幸福生活升溫。

中指研究院表示，近年來(lái)隨著流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)壯大，大城市住房租賃需求日益旺盛，但住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期困擾企業(yè)的投資回報(bào)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低等難題依舊存在。深圳、北京、上海、杭州、廣州等常住人口規(guī)模較大的城市租金回報(bào)率常年處于較低水平。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，如何有效落實(shí)土地、財(cái)稅、金融等方面的支持政策，使市場(chǎng)主體能“算得過(guò)來(lái)賬”，積極主動(dòng)地參與保障性租賃住房投資和運(yùn)營(yíng)，是各地面臨的一大挑戰(zhàn)。

專家表示，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步邁向存量時(shí)代，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始尋求新的增長(zhǎng)空間。同時(shí)，隨著越來(lái)越多“配自持”地塊的出讓，開(kāi)發(fā)企業(yè)或主動(dòng)或被動(dòng)地開(kāi)始涉足住房租賃業(yè)務(wù)。快速發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是一種機(jī)會(huì)，也是一種挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)自身物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)建并適應(yīng)全新的發(fā)展模式。(記者 李遠(yuǎn)方)