12月7日，為緩解現(xiàn)金流壓力，富力集團(以下簡稱富力)公告清盤廣州空港物流園資產(chǎn)。同日其還公布了今年前11個月的銷售業(yè)績，銷售額僅完成全年目標的75%。實際上，富力近來處于多事之秋——債務(wù)壓力加大，被多個機構(gòu)下調(diào)評級。曾經(jīng)的“華南五虎”之首淪落至此的原因是什么，一系列變賣資產(chǎn)的舉措能否助其走出困局?

富力清盤廣州空港物流園

12月7日，富力發(fā)布《出售廣州國際機場富力綜合物流園30%之權(quán)益》公告，表示擬向黑石集團的基金附屬公司出售廣州國際機場富力綜合物流園30%權(quán)益，所得款項凈額將用于降低負債水平及用作集團一般營運資金，包括但不限于離岸優(yōu)先票據(jù)。

這并非富力首次出售該項目股權(quán)。去年11月，富力曾向黑石集團出售廣州國際機場綜合物流園70%權(quán)益，交易價格為44.1億元。今年1月，黑石集團宣布，完成了以11億美元(約合70億元人民幣)從富力集團收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)70%的股權(quán)。

對于上述這筆交易，富力當(dāng)時在公告中表示，合并事項使富力得以將其在該物業(yè)自投資后一段時間累計的投資價值貨幣化，降低資產(chǎn)負債比率。

據(jù)了解，該物流園始建于2007年，是富力旗下唯一的物流園，位于廣州市花都區(qū)華東縣，計劃總建筑面積超過120萬平方米。該物流園的成立一度被認為是富力吹響了大舉進軍物流地產(chǎn)的號角，被寄予厚望。如今，該物流園已成為粵港澳大灣區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的綜合物流園。而富力兩度出手終于將其清盤，且目的都是為降低負債率，可見富力資金壓力之大。

對此，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國商報記者表示，富力物流資產(chǎn)確實有一定的套現(xiàn)能力，一方面因為其位于目前比較火的城市——廣州，另一方面當(dāng)前和未來一段時間內(nèi)物流資產(chǎn)都較受歡迎。富力現(xiàn)在能做的就是把能套現(xiàn)的資產(chǎn)都賣掉還債，其正面臨較大的違約壓力。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對中國商報記者表示，富力當(dāng)前債務(wù)負擔(dān)較重，且在資產(chǎn)處置方面缺乏實質(zhì)性進展，因此其不得已出售可觀的物流資產(chǎn)以回籠資金，改善資金整體流動性。但這也使得富力的核心競爭力有所減弱，對其未來發(fā)展將產(chǎn)生一定影響。IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜也對中國商報記者坦言，清盤較為優(yōu)質(zhì)的物流資產(chǎn)是富力為緩解流動性壓力的無奈之舉，雖對富力而言可解燃眉之急，卻失去了一塊適合長期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，富力清盤物流資產(chǎn)說到底是為了回籠資金，緩解資金流動性壓力，這也從側(cè)面說明富力當(dāng)前的狀況沒能力搞服務(wù)業(yè)，會集中力量發(fā)展地產(chǎn)主業(yè)。只是，大型房企都有地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局，雖然清盤物流資產(chǎn)能為其分拆上市融資提供便利，富力變賣相關(guān)資產(chǎn)后，后續(xù)融資將更加困難。

富力正值多事之秋

清盤物流資產(chǎn)的同一天，富力還公布了今年前11個月的銷售業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，富力實現(xiàn)銷售額1121.7 億元，同比減少4.4%;銷售面積約為881.51萬平方米，同比減少11.2%。按照富力今年1500億元的銷售目標來看，目前僅完成了74.78%。

除了銷售端的不景氣，富力近來還出現(xiàn)一系列問題，被多家機構(gòu)下調(diào)評級。例如，10月8日，標普將富力長期發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)“B-”。標普認為，富力進入境內(nèi)和境外債務(wù)資本市場的渠道減弱，將阻礙其以合理成本籌集新債務(wù)償還到期債券。且富力自2019年以來缺乏新的土儲補充，銷售額在未來6-12個月內(nèi)實現(xiàn)明顯反彈的不確定性較高。

10月18日，穆迪將富力的“公司家族評級”下調(diào)到“B3”，對其的“評級展望”是“負面”。10月29日，惠譽將富力及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級從“B+”下調(diào)至“B-”，其高級無抵押評級從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評級為“RR4”，并列入負面觀察名單。

DM查債通數(shù)據(jù)顯示，截至目前，富力流通中的海外債共有10只，總金額約為50.6億美元。其中明年到期的海外債共有3筆，分別為明年1月到期7.25億美元的海外債、7月到期的2.88億美元的海外債和11月到期的3.66億美元的海外債。中金公司表示，富力明年年初及全年債券到期壓力均較大。

富力被多家機構(gòu)下調(diào)評級，如今處境尷尬。關(guān)榮雪表示，這一方面或由于富力自身產(chǎn)品質(zhì)量有待提高，導(dǎo)致外部流入投資有所減少，企業(yè)資金流動性下降;另一方面，由于其在資產(chǎn)處置方面缺乏進一步的實質(zhì)性進展，給后續(xù)債務(wù)償還情況增添了一定的不確定性，導(dǎo)致被多家評級機構(gòu)下調(diào)評級。

“華南五虎”之首何以淪落至此

值得注意的是，作為曾經(jīng)的“華南五虎”之首，富力2007年銷售額達到161億元，位列當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)第四，僅次于萬科、綠地、中海，其還一度有超越萬科成為全國房企排名第一的想法。如今富力何以淪落至此?

盧文曦認為，富力淪落至此與其當(dāng)年和萬達的“世紀之交”脫不了干系，當(dāng)年其做出斥巨資拿下萬達酒店資產(chǎn)的決定時或準備不足，預(yù)期太高，投資力度過大，對自身業(yè)績等方面的影響如今只能慢慢消化。此外，富力今年業(yè)績不景氣或與其營銷端表現(xiàn)不佳有關(guān)。

柏文喜也談到，富力淪落至此主要是因其采取了不恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略與擴張模式，此外其對于行業(yè)節(jié)奏的把握也出了問題，在需要高周轉(zhuǎn)推動規(guī)模上升的時候沒抓住機會，而買入萬達的酒店資產(chǎn)又讓其背上了沉重的現(xiàn)金流包袱。

據(jù)了解，2017年7月，萬達為緩解流動性壓力、降杠桿，將旗下77個酒店資產(chǎn)打包出售，被富力199.06億元接盤，這一交易被外界廣為詬病。

央視財經(jīng)評論員薛建雄對中國商報記者表示，富力最大的問題在于其負債水平太高，在整個地產(chǎn)行業(yè)處于高位，這使其每年要還的利息也增多。當(dāng)前房企融資困難，富力舊債難以償還，導(dǎo)致其現(xiàn)金流壓力很大。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，富力的負債總額高達3317.8億元，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，“三道紅線”全部踩線，劃為“紅檔”房企，按規(guī)定不能增加有息負債。據(jù)樂居財經(jīng)研究院今年9月發(fā)布的《2021上半年內(nèi)房股“三道紅線”榜》，彼時披露“三道紅線”數(shù)據(jù)的52家內(nèi)房股中綠檔房企有26家，黃檔房企有21家，橙檔房企有四家，紅檔房企只有富力一家。

能否平穩(wěn)過渡成謎

為了緩解現(xiàn)金流壓力，富力也采取了一系列自救措施，出售了大量資產(chǎn)。例如，今年9月下旬，富力大股東李思廉、張力選擇以100億元的價格，將富力物業(yè)轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。同時，他們宣布將在未來兩月內(nèi)，為富力提供約80億港元的資金支持。

實際上，早在2020年，富力已出售投資物業(yè)及寫字樓資產(chǎn)產(chǎn)生約59億元的現(xiàn)金。另外通過配售2.57億股新股，募資凈額24.98億港元，用于償還債務(wù)。對于出售資產(chǎn)還債，富力曾表示，只要價錢合適，將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場、寫字樓、酒店。

此外，富力在舊改方面曾取得不錯的成績，彼時業(yè)界甚至流傳“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”的說法。如今，富力仍表示會重點發(fā)力城市更新項目，其在去年年報中提到，“城市更新項目是本集團實現(xiàn)高回報及提供流動資金的最佳項目”。

富力的自救舉措能否見效，城市更新項目又能否帶富力走出困局?薛建雄認為，富力旗下有很多好的資產(chǎn)，包括一二線好地段的商業(yè)資產(chǎn)。但目前來看，其變賣的資產(chǎn)相對負債規(guī)模而言還是太少。而城市更新項目的周轉(zhuǎn)太慢，更是遠水救不了近火。

柏文喜認為，富力變賣資產(chǎn)能一定程度上緩解資金流動性壓力，同時增強市場信心。而富力大量布局戰(zhàn)線較長的城市更新并持有較重的酒店資產(chǎn)，不利于其資金短期周轉(zhuǎn)和流動性，導(dǎo)致該公司短期運作壓力過大。

盧文曦則認為，富力變賣資產(chǎn)最多只能救急。而城市更新是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一大機遇，大型房企應(yīng)該盡早入局，否則地方政府可能會在做規(guī)劃時將其排除在外，且當(dāng)前土拍市場房企利潤難以計算，城市更新拿地對房企更為合適。因此，城市更新項目或有機會幫助富力走出困局，只是其當(dāng)前仍面臨不小的資金壓力。

關(guān)榮雪認為，富力在熱度較高的大灣區(qū)布局的城市更新項目較多，這在一定程度上為其未來翻盤埋下伏筆。但由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場逐漸進入管理紅利以及品質(zhì)至上的時代，富力被迫出售可觀物業(yè)板塊，未來可能會產(chǎn)生戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的想法。(記者 周子荑)