商品房銷售額降幅近三成下調首套房貸利率助力提振樓市

2022-05-17 10:31:29來源：央廣網

5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。政策調整后，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。以目前的報價利率計算，貸款金額100萬元、期限20年等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約112.08元，未來20年內共減少利息支出約2.7萬元。

下調利率，加大對剛改住房需求的支持

《通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

據了解，此前個人住房貸款利率的政策規定為：新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成;首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次下調首套房房貸利率20個基點，加大了對剛性和改善性住房需求的支持，而且今年以來部分城市已經調整認房認貸標準，部分改善性住房需求也將受益。時隔多年，本次調整首套房房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號。

針對政策調整對存量房貸的影響，央行也給出了明確的解答：《通知》主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，根據央行發布的《2022年一季度金融機構貸款投向統計報告》，當前統計的全國個人按揭貸款利率方面，其利率為5.42%。若是按照減20個基點計算，那么實際的利率可以做到5.22%。通俗來說，如果銀行在實際操作中確實可以按央行政策降低20個基點，那么貸款了500萬、30年的購房者，其每個月可以少還600元，30年加起來可以少還22萬元。

因城施策，提高購房者置業意愿

同時，《通知》還提到，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

根據中指監測數據，今年以來全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，4月以來政策優化的節奏和力度均有所加大，但部分地區疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。本次全國統一下調首套房房貸利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，亦將對市場產生實質性利好。

陳文靜認為，本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。

貝殼研究院數據顯示，4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當前4.4%的下限仍有較大空間，預計未來更多城市房貸利率下降，取消認房認貸的城市也會增多。

嚴躍進也表示，此次政策一是有助于引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優惠政策。二是有助于引導房企積極推盤和銷售，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍。三是結合近期各地政策持續放松的工作，可以進一步促進購房者購房壓力的減少。四是一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

商品房銷售額降幅近三成，下調首套房貸利率或有提振作用

5月16日，國家統計局發布了2022年1-4月房地產開發和銷售情況統計報告。數據顯示，2022年1-4月，全國商品房銷售金額、面積同比降幅均超20%，其中商品房銷售額降幅近三成，降幅較1-3月均擴大;4月，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴大21.3、20.4個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，疫情影響之下，東部、東北地區同比降幅繼續明顯超過其他區域。銷售市場的下行除了受疫情拖累之外，市場預期較弱是主要原因。今年以來超過百城發布樓市支持政策，但疫情反復、地緣沖突加大經濟下行壓力，收入預期下降導致居民風險偏好降低，市場信心恢復受阻。

陳文靜表示，短期來看，需求端政策或繼續優化完善，近日央行、銀保監會釋放積極信號，下調首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調空間，隨著政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復，但短期市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。當前，部分熱點城市政策跟進節奏加快，購房者置業情緒有所修復，市場有望率先企穩，但大多數城市市場預期仍較弱，短期難以明顯改善，疊加整體高基數影響，全國商品房銷售規模同比降幅或仍較大。

嚴躍進認為，當前市場仍需要多條舉措扎實推進。同時，今年4月份開啟了房地產歷史上罕見的政策密集潮，各類利好政策不斷，后續政策發酵下，市場預期會轉變。尤其是近期央行對個人首套住房商貸利率下限調整，也從客觀上對銷售數據的提振具有積極的作用。

(記者門庭婷)

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