近期，房地產市場調控力度持續加大。7月底，中央層面多次發聲，為接下來房地產市場調控定調。7月30日召開的中央政治局會議重申了“房住不炒”定位和“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)目標，提出加快發展租賃住房并落實用地、稅收等支持工作。地方上近期已有上海、廣州、深圳、杭州、武漢等地陸續出臺調控政策，從市場監管及住房信貸管控等方面加大調控力度。

業界分析，整體看，短期調控收緊趨勢將延續，房價上漲過快城市調控加碼預期較高。未來中央將持續推動地方落實城市主體責任，不斷完善和用好政策工具箱，確保“三穩”目標得以實現。

調控力度持續加大

今年以來，從中央到地方對房地產市場的調控力度都在不斷加大，特別是金融政策持續收緊、市場秩序管控繼續加強。

如，銀行業房地產貸款集中管理制度落地發力，銀保監會持續加大經營貸等違規資金流入房地產的監管和處罰力度;重點房企“三線四檔”融資管理規則逐步被完善，試點重點房企被要求拿地銷售比不得超過40%。

7月22日召開的“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”強調，“要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業‘三線四檔’融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理”。7月23日，住建部等八部門聯合發布整治規范房地產市場秩序通知，覆蓋房地產全鏈條管控，形成監管閉環，并明確力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，并將5城納入房地產市場監測重點城市名單。被住建部約談后，金華于8月2日迅速出臺十條調控新政，將在優化土地供應、實行公證搖號銷售、加強金融監管、加強市場監管等方面對樓市進行調控。

對此，上海中原地產分析師盧文曦對中國商報記者表示，中央層面對房地產市場的要求保持一定連貫性，始終堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

重點城市積極響應落實中央要求。如上海、杭州等地進一步完善調控措施，政策內容涵蓋限購限售“打補丁”、住房信貸管控、住房價格管理、市場秩序規范等多方面。其中，上海兩周內出臺三項重要政策，涉及二手房核定價、房貸利率上調、規范贈與管理等;東莞、西安、紹興等亦將調控舉措由新房延伸至二手房，建立二手房成交參考價發布機制，加強二手房市場管控，穩定市場預期;武漢則發布了《關于加強購房資格管理工作的通知(征求意見稿)》的公告，提出購房先申請購房資格，符合條件才能領到購房的“房票”，有效期60天。

除此之外，限制炒作學區房也是市場管控重點。如，深圳8月2日公布了《深圳經濟特區社會建設條例(草案)》，其中提出，探索租售同權制度，逐步推動租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇，學區共享。中國民生銀行研究院宏觀研究員王靜文對記者表示，部分城市陸續發布相關政策，限制炒作學區房，主要包括多校劃片、規定學位年限、優化招生名額分配等，目的就是打破學區房與優質教育資源之間的捆綁，穩定市場，回應民生關切。

因城施策效果明顯

根據中原地產研究中心統計，今年以來，全國房地產累計調控超過320次。7月，多數房企加推優質房源積極性較高，部分城市整體推盤量較6月有所增加，但在多地調控加碼情況下，百城新房及二手房價環比漲幅均有所收窄。

據中房指數系統百城價格指數顯示，今年7月，長三角、山東半島新建住宅價格環比均上漲0.5%，其中山東半島在濟南、濟寧的帶動下，漲幅較上月擴大0.24個百分點。珠三角部分城市房地產市場受政策加嚴、利率上調、銀根收緊等因素影響，樓市表現不及往期，7月珠三角新建住宅價格環比漲幅收窄至0.24%，為近一年來最低水平。京津冀地區持續低位運行，環比上漲0.18%。

在二手房方面，今年上半年二手房市場調控加碼。今年2月，深圳率先出臺對3921個二手房小區公布參考價格，要求掛牌價格不得高于參考價格。此后，寧波、成都、東莞、西安多個城市跟進。成都更是公布兩批小區參考價格，前后覆蓋500多個小區、寧波則針對重點學校周邊的小區給予參考價格。

參考價新政對市場有明顯的降溫效果，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，深圳在2月公布小區參考價之后，3月起，量價開始回落，到了6月，深圳市場價格為每平方米67407元，較2月下降10.14%;成都5月公布第一批小區參考價，6月市場量價齊跌，成交量下降42.4%，價格下降1.4%。

“公布小區參考價格能夠迅速改變買賣雙方的市場預期，賣房在指導價格低于報價時可能選擇收回房屋，買方在選中房屋價格高于參考價格后會延緩入市時間，因此導致市場成交量價立即下行。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示，可以說，小區參考價政策效應見竿立影，不過想要長期發揮作用還需進一步加強監管。

加快租賃住房建設

加強租賃住房建設同樣是央地政策發力重點。去年以來，中央層面多次強調要持續穩步推進租賃住房建設，幫助解決新市民、青年人的居住問題。

7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等六大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。同時，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

“一些大城市住房矛盾較突出，政府要盡量用保障性制度等來幫助解決新市民、青年人的居住問題。預計重點城市租賃住房用地供應量將逐步加大，相關稅收優惠的支持力度亦將有所加大，進一步保障租賃住房建設的加快推進。”盧文曦說。

重點城市通過出臺或調整相關政策積極響應中央要求。如，廈門近日發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，支持市區企事業單位在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿等前提下，利用依法取得使用權的土地建設保障性租賃住房。

在土地供應結構和土拍規則方面，部分城市除了設置租賃住房面積配建要求外，還采用“限地價，競自持租賃住房面積”等方式進行出讓。如，深圳第二批集中供應中有8宗地塊試點“競配建全年期自持租賃住房”;杭州第一批集中供地要求達到上限價格后競自持房屋，第二批次改為競無償移交政策性租賃住房。

展望下半年，市場調控政策會有何走向?盧文曦認為，未來“房住不炒”仍是市場主旋律，因城施策將更趨細化、量化，中央將推動地方政府落實城市主體責任，不斷完善和用好政策工具箱，確保“三穩”目標得以實現。

中指研究院預計，后期樓市政策環境將依舊偏緊，熱點城市政策有加碼可能，房地產市場監管力度及住房信貸管控等方面將繼續加強。此外，針對二手房市場熱度較高的城市，地方政府或跟進“二手房指導價”政策，以維護市場穩定。(記者 彭婷婷)