財(cái)聯(lián)社 8 月 25 日訊（編輯 李響）近日，合景泰富集團(tuán)發(fā)布公告顯示，該集團(tuán)上半年預(yù)期凈虧損 99 億元以?xún)?nèi)，而去年同期凈利潤(rùn)約為 4.35 億元，同比下滑幅度之大令市場(chǎng)震驚。截至 8 月 25 日收盤(pán)，合景泰富港股下跌 5.10%，報(bào) 0.93 元，本周合計(jì)下跌 13.89%。

合景泰富集團(tuán)境外多只美元債已發(fā)生實(shí)質(zhì)性交叉違約，目前在公開(kāi)市場(chǎng)融資可能性很小，為了降低負(fù)債，公司以出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為主要手段，盤(pán)活資金流動(dòng)性，但收效并不明顯。

(資料圖片僅供參考)

相比合景泰富集團(tuán)到期的債務(wù)，其三大主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)下滑才是投資者應(yīng)該最需關(guān)注的因素，整體來(lái)看，僅靠兜售資產(chǎn)的方式完成債務(wù)償還不能持久，公司還需從其他方式化解高企的債務(wù)壓力。

境外債違約成為壓垮合景泰富最后一根稻草

今年 5 月 14 日，合景泰富一筆于 2024 年 1 月到期的 6.0% 票息的優(yōu)先票據(jù)，未能在當(dāng)日兌付 1.19 億美元的本息，至此，苦苦支撐零違約記錄的合景泰富遭遇債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

圖：合景泰富集團(tuán) 6%N20260814 美元債走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，財(cái)聯(lián)社整理

壓垮地產(chǎn)公司的 " 稻草 " 往往從境外債開(kāi)始。8 月 25 日，合景泰富一筆 6%N20260814 美元債，已跌至 8 美元。

據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，截至 2023 年 8 月 25 日，合景泰富集團(tuán)境外美元債共 9 只，存續(xù)金額合計(jì)約 43.34 億美元。一年內(nèi)到期的有 3 只，合計(jì)金額約 17.95 億美元。

早在去年，合景泰富 ( 01813.HK ) 意識(shí)到流動(dòng)性危機(jī)，并于 2022 年 9 月 2 日發(fā)布公告，對(duì)旗下 2022-2023 年即將到期的三筆境外美元債進(jìn)行交換要約，延長(zhǎng)債務(wù)到期期限；同時(shí)，對(duì)其 2024-2027 年到期的六筆美元債券開(kāi)展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。

交換代價(jià)為，每 1000 美元的 2022 年 9 月到期美元票據(jù)，其用 2024 年 1 月新票據(jù)本金總額 950 美元替換，另以現(xiàn)金償還本金 50 美元，同時(shí)給予投資者 5 美元獎(jiǎng)勵(lì)金。每 1000 美元的 2023 年 9 月到期美元票據(jù)，其用 2024 年 8 月新票據(jù)本金總額 1000 美元替換，并給予持有人現(xiàn)金 5 美元的獎(jiǎng)勵(lì)以及償付任何應(yīng)計(jì)利息。

在公告發(fā)布前后，公司還在積極 " 自救 "，通過(guò)新增出售事項(xiàng)來(lái)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，包括 13 億港元出售香港啟德給龍湖，3.71 億元出售成都攀成鋼給香港置地。

然而從最終的結(jié)果來(lái)看，一切并不那么美好。在要約交換后的首期本息 1.19 億美元的償還上，合景泰富無(wú)力支付，并且，此前不久，該公司在 2023 年 1 月成功發(fā)行了 7 億元中期票據(jù)獲得了融資。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)減少，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下滑，入不敷出

通過(guò)觀(guān)察公司 2022 年中報(bào)和 2022 年年報(bào)中的變化，可以看到，在土地儲(chǔ)備方面，截至 2022 年 6 月 30 日，合景泰富旗下共擁有 177 個(gè)項(xiàng)目，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約 1494 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 2062 萬(wàn)平方米，而截至 2022 年末，公司土地儲(chǔ)備（不含尾盤(pán)）的全口徑建筑面積為 1,162.64 萬(wàn)平方米，相比半年前縮水了 22.18%。銷(xiāo)售和收入方面，2022 年，合景泰富預(yù)售額合計(jì) 508.6 億元，預(yù)售面積為 256.7 萬(wàn)平方米；錄得營(yíng)業(yè)收入為 134.53 億元，較 2021 年的 238.45 億元減少 43.6%。

利潤(rùn)方面，合景泰富的毛利潤(rùn)是負(fù)數(shù)。對(duì)此，合景泰富解釋稱(chēng)，是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目做過(guò)減價(jià)促銷(xiāo)，加上車(chē)位及公租房等低毛利或負(fù)毛利的物業(yè)交付面積增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售毛利率降為 -26.74%。

除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售以外，合景泰富另兩塊主營(yíng)業(yè)務(wù)分別為酒店運(yùn)營(yíng)和物業(yè)投資。不過(guò)受居民商旅活動(dòng)減少，商辦物業(yè)出租率和酒店入住率均有所下降。

圖：近年來(lái)公司主要板塊收入和毛利率構(gòu)成（億元、%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中誠(chéng)信國(guó)際，財(cái)聯(lián)社整理

截至 2022 年末，公司總資產(chǎn) 1998.84 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 79.89%。公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)以銀行借款為主，其次為美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債，并輔以少量信托借款等。公司綜合融資成本同比上升 0.2%，達(dá)到 6.3%。

需要關(guān)注的是，2023 年 4 月 28 日，公司未能按期償還合計(jì) 2.12 億元的銀行及其他借款，觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借款折合人民幣 311.63 億元須按要求償還。此后，公司未在 2023 年 5 月 14 日贖回其于 2022 年 9 月份要約交換后的票據(jù)需于當(dāng)日強(qiáng)制贖回的首期本金及利息 1.19 億美元，構(gòu)成違約事件，同時(shí)其余存續(xù)美元債亦已交叉違約，公司正探尋境外債務(wù)的全面解決方案。此外，公司境內(nèi)公司債合計(jì) 56.18 億元將于 2023 年內(nèi)到期或到回售期。

中誠(chéng)信認(rèn)為，合景泰富當(dāng)前流動(dòng)性緊張，公開(kāi)市場(chǎng)融資可能性很小。

為降負(fù)債，合景泰富兜售資產(chǎn)

最近為了降低負(fù)債，合景泰富兜售項(xiàng)目的新聞也被投資者關(guān)注。

8 月 15 日晚間，合景泰富連發(fā)兩份公告，將蘇州朗月濱河雅苑 50% 股權(quán)、蘇州明月濱河 51% 股權(quán)、杭州春來(lái)曉園 50% 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方綠城中國(guó)，代價(jià)分別為 5.17 億元、3.78 億元、11.77 億元，總計(jì) 20.72 億元。

此次交易代價(jià)綜合考慮了項(xiàng)目公司資產(chǎn)凈值、信貸及債務(wù)總額、物業(yè)銷(xiāo)售率 / 去化率等因素。截至 2023 年 6 月 30 日，蘇州兩項(xiàng)目未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值分別為 10.39 億元、7.33 億元，杭州項(xiàng)目資產(chǎn)凈值為 23.5 億元。

不過(guò)，合景泰富從上述交易中獲得的現(xiàn)金流補(bǔ)充極為有限。公告顯示，交易價(jià)款主要用來(lái)償付合景泰富對(duì)項(xiàng)目公司的貸款，其中朗月濱河雅苑的貸款為 2.71 億元，明月濱河為 4.32 億元，杭州春來(lái)曉園為 12.13 億元，合計(jì) 19.16 億元。蘇州兩項(xiàng)目的交易對(duì)價(jià)還將代償杭州項(xiàng)目 3600 萬(wàn)元貸款。清償全部貸款后，此次交易價(jià)款剩余約 1.56 億元。

另外在今年 5 月 12 日，合景泰富還虧本甩賣(mài)了旗下上海兆景、上海錦怡 100% 股權(quán)出售給中國(guó)平安，總代價(jià)約 7.5 億元。按照 2022 年年末的公允價(jià)值來(lái)算，此次合景泰富凈虧損 0.27 億元。