近期，一則關(guān)于房貸利率上調(diào)至7%的消息，牽動著買房人敏感的神經(jīng)。記者調(diào)查了解到，7%的房貸利率是個別地區(qū)個別銀行的情況，目前廣州的房貸利率較8月初無太大波動，首套房貸利率在5.4%～5.9%左右，二套房貸利率在5.45%～6.05%左右。

值得關(guān)注的是，2020年下半年以來，在“三道紅線”“房貸集中度管理制度”“防止經(jīng)營貸流入樓市”“對試點(diǎn)房企拿地銷售比進(jìn)行單獨(dú)限制”等舉措之下，房地產(chǎn)貸款增速、房地產(chǎn)貸款集中度、房地產(chǎn)信托規(guī)模等指標(biāo)持續(xù)下降，資金正逐步流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，需要牢記“房住不炒”是當(dāng)前調(diào)控的主基調(diào)，調(diào)控的目的不是讓市民不買房，而是不炒房，未來房地產(chǎn)行業(yè)會削弱金融投資屬性，向居住屬性回歸。

現(xiàn)象：佛山有銀行房貸利率超7% 廣州首套房貸利率約5.4%～5.9%

記者從貝殼發(fā)布的佛山房貸利率情況中了解到，光大銀行佛山的首套/二套房貸利率高達(dá)7%。記者就此向光大銀行佛山分行營業(yè)部處了解到，目前該行在佛山的首套房貸利率為7.0%，二套房貸利率為7.2%。“現(xiàn)在銀行房貸額度緊張，放款時間沒辦法確定，需要排隊(duì)等候。”該營業(yè)部相關(guān)工作人員向記者表示。

中原地產(chǎn)中介小蘇向記者表示，目前佛山的首套房貸利率最低為6.3%，二套房貸利率大概在6.8%～7.1%。“目前房價(jià)平穩(wěn)，漲幅不大，有銀行透露接下來還將上調(diào)房貸利率。”小蘇向記者透露。

與佛山的房貸利率相比，記者從四大行廣州分行處了解到，近期廣州房貸利率無太大波動。其中，中行方面表示，目前，該行廣州地區(qū)五年期以上的首套和二套個人住房貸款利率分別按不低于LPR基點(diǎn)加120BP、140BP執(zhí)行，即首套利率5.85%，二套利率6.05%。 該行始終堅(jiān)持“房住不炒”的發(fā)展導(dǎo)向，嚴(yán)格按照國家相關(guān)部門的規(guī)定，實(shí)施差異化住房信貸政策，積極做好住房金融服務(wù)工作。總體來看，受調(diào)控影響，該行房貸額度有一定壓縮，放款時效有所減緩，該行結(jié)合貸款客戶申請資料遞交時間及審批情況進(jìn)行有序放款。

記者從廣州某家房地產(chǎn)中介公司提供的住房貸款利率情況表，以及和各大銀行處了解獲悉，目前廣州首套房貸利率在5.4%～5.9%左右，二套房貸利率在5.45%～6.05%左右。“一般而言，一二線城市的房貸利率會比三四線城市的房貸利率低。目前公司內(nèi)部會更新住房貸款利率情況，以前是1個月左右更新一次，今年以來更新得比較頻繁了，最近兩次的更新僅隔了一周時間。”該中介公司的工作人員小風(fēng)向記者坦言。

分析1：房貸利率反超一般貸款利率，預(yù)計(jì)或?qū)⒗^續(xù)上漲

在房貸利率節(jié)節(jié)攀升的同時，市場利率卻在不斷下降，如余額寶的七日年化收益率跌至2%以下，銀行大額存單年利率也下調(diào)至3.5%左右。數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份以來，房貸利率已經(jīng)開始超過一般貸款利率了，且在反超之后，“剪刀差”一度呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，房貸利率逐漸走出一條獨(dú)立曲線。

“主要是宏觀經(jīng)濟(jì)變化，引發(fā)相關(guān)政策調(diào)整，以及市場供求機(jī)制影響。2020年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于特殊時期，一方面國內(nèi)通過貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)與改革手段，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率，激發(fā)微觀主體活力，支持生產(chǎn)生活恢復(fù);另一方面，國內(nèi)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，防范房地產(chǎn)‘灰犀牛’風(fēng)險(xiǎn)與資金脫實(shí)向虛，并引導(dǎo)更多資源流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)與重點(diǎn)新興領(lǐng)域。”光大銀行金融分析師周茂華分析，年初以來，受銀行房貸兩條監(jiān)管紅線影響，部分銀行房貸額度緊張，但房地產(chǎn)需求仍強(qiáng)勁，市場供求機(jī)制也導(dǎo)致部分銀行上調(diào)房貸利率。

融360數(shù)字科技研究院李萬賦分析，近期熱門城市的房貸利率連續(xù)上漲，帶來了全國房貸利率整體水平的上漲，房貸額度也比較緊張，反映了“房住不炒”政策執(zhí)行之堅(jiān)定，房地產(chǎn)市場秩序從多個方面被持續(xù)整治規(guī)范，預(yù)計(jì)房貸利率接下來還會繼續(xù)上漲。

分析2: 房地產(chǎn)貸款增速、集中度等下降，資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)

記者注意到，在2016年至2018年，新增房地產(chǎn)貸款占新增貸款比重高達(dá)40%以上，此后，占比逐漸下降。如今，在相關(guān)政策的調(diào)控之下，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個持續(xù)下降”的特點(diǎn)：房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降、房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降、房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降、理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降、銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降。

銀保監(jiān)會披露數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)低于各項(xiàng)貸款平均增速。6月末，房地產(chǎn)貸款同比增長9.8%，增速創(chuàng)8年來新低。房地產(chǎn)貸款集中度由2019年的高點(diǎn)29.2%降至6月末的28.2%，各類商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度均有不同程度下降。

銀保監(jiān)會副主席梁濤在6月1日召開的新聞發(fā)布會上表示，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。截至2021年4月末，銀行業(yè)發(fā)放的個人按揭貸款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8個百分點(diǎn)。投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

“從上半年國內(nèi)銀行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)信貸增速低于各類貸款增速，但是普惠型中小微企業(yè)貸款同比增長29.3%，銀行部門對小微企業(yè)、制造業(yè)等重點(diǎn)新興領(lǐng)域支持力度明顯增強(qiáng);同時，銀行還可以增加非信貸類資產(chǎn)配置等。”周茂華表示。

李萬賦分析，房地產(chǎn)相關(guān)各項(xiàng)貸款指標(biāo)的下降。同時，一般貸款利率有所下降，小微經(jīng)營貸貸款產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模也在增加，側(cè)面說明房地產(chǎn)貸款占比壓縮出來的資金流向了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并且?guī)砹藢?shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的下降。

后市：房地產(chǎn)行業(yè)將削弱金融投資屬性，回歸居住屬性

2020年8月，“三道紅線”制度正式出臺;2020年12月，房貸集中度管理制度正式公布;2021年3月，防止經(jīng)營貸流入樓市文件正式發(fā)布、近期又對試點(diǎn)房企的拿地銷售比進(jìn)行了單獨(dú)限制……記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策多管齊下。“一系列的監(jiān)管動作均表明了主管部門引導(dǎo)房企降低金融杠桿的決心。而從實(shí)施以來，典型房企由紅轉(zhuǎn)綠、指標(biāo)向好的情況來看，應(yīng)該說是達(dá)到了一定的預(yù)期效果的。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，不過客觀來看，在各類調(diào)控政策的累積效果之下，由于融資受限，今年上半年也出現(xiàn)了“房熱地冷”、房企拿地意愿、新開工意愿下降的情況，這也會對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來新的挑戰(zhàn)。目前而言，在因城施策的同時，對房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)的是政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，因此短期內(nèi)政策轉(zhuǎn)向的可能性不大，更多的是打補(bǔ)丁和對前期政策出現(xiàn)的問題的優(yōu)化。另外，此前住建部也聯(lián)合了八個部門表示要用3年的時間讓房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，對此企業(yè)要有足夠清醒的認(rèn)識，穩(wěn)妥應(yīng)對。

周茂華分析，房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)是主基調(diào)，就是通過結(jié)構(gòu)性精準(zhǔn)調(diào)控，確保各地完成三穩(wěn)任務(wù)。這些政策未來是否放松，關(guān)鍵還是要看銀行是否觸及三道紅線和國內(nèi)房地產(chǎn)表現(xiàn)，如果接下來局部房地產(chǎn)仍有過熱苗頭，相應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控仍有加碼可能。

對于身處在不斷變化的房地產(chǎn)市場中的投資者，肖文曉提醒，需要牢記“房住不炒”是當(dāng)前調(diào)控的主基調(diào)。“調(diào)控的目的不是讓大家不買房而是不炒房，所以剛需該買的還是要買，但是是否還要像以前那樣將房子作為主要的投資品則是需要斟酌的。”肖文曉表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)一定會削弱它的金融投資屬性向居住屬性回歸，所以在資產(chǎn)配置上除了自住物業(yè)之外，只有優(yōu)質(zhì)物業(yè)才能經(jīng)得起考驗(yàn)，所以有眼光的選擇會越來越重要。(王楚涵)