接近年底，今年的集中供地也漸近尾聲。近日，寧波市自然資源和規劃局發布32宗地塊出讓意向預申請公告，值得注意的是，本次寧波供地規則有所調整，最受關注的是出讓價款繳納時間延期。

自土地集中供應以來，土拍市場上發生了諸多變化，資金承壓、銷售限價等因素作用下，房企拿地積極性不同以往。為了吸引企業拿地，多地在第三批集中供地中對出讓規則做出調整，但從目前完成第三批集中供地出讓的城市來看，土地市場熱度回升并不明顯。

全年供地計劃完成率剛剛過半 寧波調整規則為房企“減負”

12月7日，《寧波市自然資源和規劃局國有建設用地使用權出讓意向預申請公告》發布，根據公告，寧波本批次將集中出讓32宗地塊，包括住宅商住地塊25宗、租賃住宅用地2宗、安置用地5宗，總出讓面積約140.86公頃。

其中關于土地款延期的內容引起市場關注。公告顯示，若被出讓人接受的意向預申請人競得該預申請地塊的，第二期出讓價款繳納時間可在地塊正式出讓公告規定的時間基礎上延期4個月。另外，本次寧波集中供地還對部分地塊新房限價做出調整，據了解，第二批集中供地流拍轉入第三批的地塊中多宗上調了毛坯房限價。

寧波本次土拍規則的調整，與第二批集中供地的冷清收場有較大關聯。

11月3日、4日，寧波第二批集中供地出讓完成，相較于第一批次29宗地塊全部順利出讓、19宗地塊觸達地價上限的“火熱”場面，第二批集中供地熱度大大下降，46宗地塊僅成交28宗，且成交地塊中25宗為底價成交，剩余18宗地塊因無房企出價而流拍。業內認為這一結果是土地市場整體熱度下降、限房價等因素共同作用下產生的。

此外，寧波市第二批集中供地中央企、國企成為拿地主力。中指研究院寧波分院總經理李嵩表示，寧波的情況基本上和全國大部分集中供地城市一致，在市場限購、限貸以及土地限價情況下，寧波整體房地產市場包含新房二手房市場均下行明顯，民營房企對市場利潤預期下降，拿地積極性較第一批次明顯降低，于是第二批次集中供地成為了央企、國企的主場。

第二批集中供地遇冷，也導致了寧波市本年度土地供應計劃完成率偏低。根據《寧波市區2021年度國有建設用地供應計劃》，2021年寧波市區計劃供應住宅用地581.92公頃，而寧波市自然資源和規劃局發布的數據顯示，截至11月4日，寧波市區涉宅用地成交面積共計293.66公頃，僅完成今年供地計劃的50.5%。

李嵩認為，第三批集中供地規則的調整，釋放出寧波市土地主管部門從政策端提振市場熱度的想法，結合央行降準等金融端利好消息，寧波的土地市場熱度應會有所恢復。

對于寧波市第三批集中供地的情況，李嵩預計，土地限價以及資金付款等壓力的減緩，包括金融端監管端的部分調整，三批次土拍較二批次情況會有所回升，至少不會出現完全以央企、國企為主的情況。同時，從企業土地儲備來看，房企目前待開發土地儲備已存在不足現象，會有部分二批次未拿地企業在三批次加入競爭。

多城土拍規則放松 熱點城市投資機遇較大

從整個土地市場來看，寧波并不是個例。據中指研究院統計，第二批集中供地中，除寧波、鄭州之外的20城共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%，首批次這一數據為6.5%。面對土地流拍、房企“躺平”的狀況，多座試點城市也如寧波一般，在第三批集中供地中優化出讓規則，降低拿地門檻。

據了解，重慶、武漢等城市競拍規則有所改變，以重慶為例，在第二批次土地競拍中，多宗地塊采用達到最高限價后轉為競自持租賃住房的規則，而第三批多宗地塊將這一規則調整為“競價+搖號”;杭州則取消了一年以上房地產開發資質的條件，同時取消了同一集團成員企業參加同一公告中地塊競買宗數不大于5宗的限制。

部分城市則放松了對新房售價的限制。其中廣州對部分此前流拍的地塊起拍價進行了下調，而在第二批集中供地中實行限房價政策的南沙區與黃浦區在第三批集中供地中取消了這一政策;杭州、長沙等地對于新房售價的限制也有所放寬;另外，部分城市對地塊起始樓面價進行了下調，對房企而言這也是一重利好。

調低保證金比例也是為房企“減負”的一個重要手段。以杭州為例，其在第二批集中供地中要求競買單位須足額繳納20%競買保證金后方可參與競買，而在第三批集中供地中恢復了“勾地”政策，預約申請保證金僅為地塊起始價的10%。

目前，上海、深圳、廣州、南京、成都等城市已完成第三批集中供地出讓。城市間對比來看，出讓規則未進行明顯調整的部分城市，第三批集中供地成交情況依舊不容樂觀，個別城市流拍率較此前有所上升。進行規則調整的城市情況則有所轉變，流拍率較第二批有所下降，其中無錫、深圳、上海出讓地塊全部成交。

不過，盡管規則調整之后土地流拍率降低，但從成交價格來看，土地溢價率普遍較低，底價成交地塊占比較高，其中廣州13宗成功出讓地塊均為底價成交，重慶23宗成功出讓地塊有20宗底價成交。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，土拍規則調整的效果還沒有明顯顯現，土地市場依舊比較疲軟，壓力比想象中可能要大。

本月內，北京、天津、杭州等城市第三批集中供地將會進入現場競價階段，規則調整能否刺激房企拿地的積極性還有待驗證。嚴躍進表示，熱點城市有較大市場機遇，目前地價不高，在規則調整的現狀下，房企投資機會還是比較大的。“盡管大環境是降溫的，但部分城市拿地優勢也比較多。”(記者 門庭婷)