圖源：視覺中國

近日一份題為《關于深圳中原反饋墊付傭金相關事宜的通報》的文件在網上流傳引發關注。該文件顯示，因近幾年房地產行業不景氣，地產開發商多陷于流動性危機，目前有包含佳兆業、恒大、寶能、世茂、龍光等在內的開發商 / 代理商尚未支付深圳中原傭金超 10 億元，目前公司已向法院起訴追傭，文件尾部署名為中原集團行政總裁施俊嶸。

(資料圖片)

8 月 21 日，中原集團首席運營官劉天旸證實了該文件的真實性并表示，" 這 10 億多元屬于應收金額，目前在走法律訴訟途徑。收回來的錢，會優先發給員工。"

而在此之前，網上也曾有一段關于深圳中原的員工討薪的視頻流出，多名員工聚集在深圳中原總經理鄭叔倫的辦公室，要求公司以墊付方式發放傭金。

一直以來，房地產行業與房產中介行業都是共生共存，唇齒相依，而如今昔日兄弟行業 " 對簿公堂 "，實在令人唏噓。事實上，這也并不是中原地產首次被拖欠傭金，早在 2008 年、2011 年和 2014 年也曾被開發商拖傭，只是今昔不同往日，此次超 10 億元的拖傭，對于經營舉步維艱的中原地產經而言，到底影響幾何？成立超 40 年，作為曾經的房產中介王者，中原地產又為何會跌落神壇？

成立追傭專案組，或以房抵傭

深圳中原在文件中指出，近幾年，房地產行業不景氣，開發商無法正常支付中原集團及旗下相關公司的銷售傭金，導致公司連續巨額虧損，經營舉步維艱。據統計，目前各開發商 / 代理商尚未支付深圳中原的傭金超過 10 億多元，目前在法院已經啟動訴訟追傭的金額達 5.35 億元，其中法院已經裁決在強制執行的金額超過了 4 億元，待判決的金額 1.35 億多元。此次起訴的重點開發商和項目包含佳兆業、恒大、寶能、世茂、龍光和吉祥里等。

另據天眼查平臺顯示，深圳中原商品房委托代理銷售合同糾紛數量就累計有 47 份，其中自 2020 年以來，以案由為 " 商品房委托代理銷售合同糾紛 " 的案件有 23 份，涉及恒大、遠洋控股、龍光、泰禾、富悅房地產等房企。

深圳中原全稱中原地產代理（深圳）有限公司，是中原集團的全資控股子公司。據中原集團首席運營官劉天旸介紹，深圳中原的業務主要有新房和二手房業務。其中新房業務主要分為兩個模式，一是案場代理、二是新房分銷模式。目前僅新房市場業務，中原在深圳的市占率就有 50% 左右。

對于此前有員工聚集在深圳中原總部索要傭金，要求公司墊付傭金的請求，深圳中原表示，不只是員工，合作方和自身也都是共同受害者，如要求深圳中原在未收到開發商 / 代理商銷售傭金的情況下先行墊付傭金，即使僅僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金金額已經超過 4 億元以上，因此將會導致公司的經營更加困難。

據悉，中原集團已經成立了重大項目追傭跟進專案組負責后續的追傭工作，并任命中原集團 COO 首席運營官劉天旸總負責牽頭處理相關事宜，鄭叔倫配合。

劉天旸表示，目前，除了發律師函和訴訟等方法，也會積極和開發商溝通來追繳結算傭金，并且也有一部分開發商用以房抵傭的形式來處理，但以房抵傭往往造成收入折損，另外這部分資產要處理進行變現，現階段也是有難度的，流程也非常復雜。

昔日的地產中介 " 王者 "

深圳中原母公司中原集團成立于香港，是一家以新房和二手房的房地產經紀、代理業務為主的大型綜合性房地產服務企業，旗下擁有中原地產、利嘉閣地產、森拓普等多個子品牌。

中原集團自 1978 年成立至今已有四十余年，可以說元老級的存在了。更有媒體稱中原地產的興衰史，就是一部中國房產經紀的變遷史。鈦媒體 App 也曾在《跌宕奔流三十年：房地產經紀行業的恩怨江湖、" 換乘站 " 與新大陸》一文中，對中國房產經紀行業史做了詳細的梳理，并對中原地產的崛起與沒落進行了復盤。

1978 年，而立之年的施永青與同學共同出資租下香港中環的一間辦公室，中原地產由此啟航。而后受改革開放和南巡講話的利好政策影響，房產中介一時間群雄并起，百花齊放。這一時期，中原地產也因代理洛溪新城項目，意外打開了進入內地市場的大門。而后又通過惠州市淡水鎮項目，在內地逐漸扎根，1994 年中原地產在廣州市布局了第一家門店。

不過，因當時房產中介業務屬于外商投資產業目錄中的限制類行業，如果要在當地開設公司，必須是合資公司。中原地產找了一家合作方，對方的存在主要是為了開設公司所需，并不參與公司運營。后來上海、北京等分公司也相繼按照此模式成立。但據了解，整個 20 世紀 90 年代，中原地產的步子都邁的并不大，更多的是考慮如何活著。

直到 1997 年，香港回歸，因其地理位置緊鄰深圳，這讓中原地產看到了深圳市場的機會，于是，同年深圳中原便成立了，此后中原地產發展開始迎來重要轉折。彼時，恰逢競爭對手置業國際撤出深圳市場，回歸香港市場。次年，隨著福利分房制度的取消，個人購房需需求被釋放，內地房地產市場開始活躍，市場對二手房的購買需求也逐步增加，中原地產也將業務進一步拓展至二手房交易。

2000 年前后，在中原地產發展壯大的同時，中大恒基、我愛我家和鏈家等房產中介品牌相繼成立。而此時已在房產中介行業深耕二十余年的中原地產，不僅是行業先行者更成為了眾多房產中介學習取經的對象。

據時任中大恒基副總經理的趙偉稱，當時中大恒基之所以能先鏈家、我愛我家等公司搶占市場規模，主要依賴于學習中原地產的思想和管理模式，并進行適當的實踐和調整。

然而，中原地產的風光時刻并未長久，轉折發生在 2008 年，金融危機爆發，導致中原地產高層做了錯誤的戰略預判，從而被內地鏈家、我愛我家等企業反超，隨后中原地產又在互聯網 O2O 風口掉隊，此時已 " 退隱 " 多年的施永青不得不重出江湖，但也未能挽回中原地產早日榮光，中原先后丟掉上海、深圳等地成交榜首寶座。

2021 年下半年開始，在疫情與市場低迷的大背景下，中原地產開始進行大規模裁員降薪和關店，內部高管層也出現 " 大地震 "，30 年 " 老將 " 黎明楷離職，" 太子 " 施俊嶸接班。在各種變動中，中原地產這個昔日王者逐漸跌落。

能否順利 " 渡劫 "？

事實上，上游房地產開發商的資金鏈吃緊禍及房產中介，導致傭金遲遲無法兌付的現象屢見不鮮。如本來就遭遇轉型失利的世聯行，2021 年因大客戶恒大的倒臺，導致其當年虧損額超 12 億元。還有易居中國，也因恒大等事件，導致 2021 年財報和 2022 年中期報延遲披露。

中原地產也曾多次遭遇地產商拖傭，早在 2014 年，時任中原地產華南區總經理李耀智就曾公開聲討開發商拖欠傭金現象。李耀智稱，開發商拖欠中原集團的代理傭金總額接近 30 億港元，" 雖然 2008 年和 2011 年開發商也拖欠過傭金，但規模沒有現在大 "。

此次 10 億傭金被拖欠，中原地產還能像此前一樣 " 順利渡劫 " 嗎？

中原集團首席運營官劉天旸直言，如果被拖欠的資金追不回來，會使得深圳中原的經營變得比較困難，承受較大的壓力。" 在近一段時間，我們受這個行業和開發商成交規模的影響，經營上面出現了虧損，經營情況不是太樂觀的，就是壓力還是比較大的。

中原集團行政總裁施俊嶸在文章開頭的文件中也提到，因為各大開發商資金鏈斷裂暴雷無法正常支付中原集團及旗下相關公司的銷售傭金，導致公司連續巨額虧損，經營舉步維艱。

各項經營數據也可以佐證中原地產的經營壓力凸顯。資料顯示，過去兩年，中原集團整體業務規模縮減約 30% 左右。2021 年深圳中原有 540 家店鋪，2022 年年底只剩 240 家店鋪，一年時間關閉了 300 家店鋪。

中原地產研究部高級聯席董事黃良升也曾表示，2022 年中原集團整體樓宇買賣合約登記 ( 包括住宅、車位及工商鋪物業 ) 錄 59604 宗，總值 5603.5 億元，較 2021 年的 96133 宗及 9,178.4 億元，分別下跌 38.0% 及 38.9%。宗數創 1991 年開始有全港數據以來 32 年按年歷史新低。

雖然經營壓力比較大，但是中原地產內部似乎對企業長期發展仍保有信心。據搜狐財經報道，一位在中原地產工作十年的老員工表示，中原地產應該不會經營不下去，但那么多傭金拿不到肯定會有影響的，因為員工傭金也拿不到就容易引起矛盾。他還表示，和外面其他中介公司對比中原還算可以，除非真的市場不好沒辦法，一般還是比較穩定，薪資保障也還可以，但是管理問題時間久了總歸會有些小問題。

中原集團首席運營官劉天旸也透露，近一周，深圳中原有和深圳市勞動監察部門、住建部門、街道、派出所等溝通，并將每一次收回來的傭金及相關發放記錄給到了相關政府部門，證明了深圳中原經營是沒有問題的。

隨著存量房時代到來，二手房的市場需求持續增加，房產經濟市場競爭也會變得更加激烈，除了通過數字化能力為業務降成本、增效益外，房地產經紀人的角色也將從過去以信息差為優勢，更多的轉向維護買方權益、提供更加專業增值服務的買方代理人的身份。這也會重塑整個地產開發商、房地產中介商和購房者之間的關系，最終形成一個新的、更可持續的業務流轉體系。