近日，繼鄭州樓市限購放開之后，哈爾濱、福州、蘭州等省會城市相繼采取行動，從首付比例、信貸等多個方面對樓市“松綁”。據不完全統計，目前全國范圍內已有超過60座城市放松樓市政策，而多座省會城市的加入更是意義非凡。

業內人士認為，省會城市政策調整對所在省份整體樓市表現將產生積極影響，不過在疫情等因素的綜合影響下，市場對于調控效果仍應降低預期，此后更多購房相關政策也會出現松動。

四省會城市政策松動 信貸支持對撬動需求更為關鍵

在上一波政策調整的城市中，鄭州的19條樓市新政可謂誠意滿滿，而后續降低貸款利率、推出新市民購房優惠等一系列舉措也給購房者帶來了真實的利好。

近期，更多省會城市積極“跟進”。4月1日，甘肅省蘭州市出臺《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》，對購房門檻進行了下調，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

值得注意的是，措施強調了購房信貸支持，要求加大個人住房按揭貸款發放力度，引導金融機構按照監管規定實施貸款利率優惠政策。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。公積金貸款方面，個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元。

“蘭州政策需求端政策要點整體與鄭州新政一致，覆蓋面和力度上還要稍大，尤其是在信貸支持方面，”億翰智庫在分析中指出，“我們認為信貸支持對于撬動需求尤其改善類需求更加關鍵，因此蘭州降低首付比例疊加‘認貸不認房’，更有助于促進改善類需求釋放。”

除蘭州外，在信貸支持方面，近期杭州、南京、廣州等多座城市也下調了房貸利率，蘇州首套房貸款最低利率降至4.6%。

而在供給端，億翰智庫認為相較于鄭州，蘭州提出通過壓縮預售資金審批時限提高資金撥付效率，雖然并未對監管額度做出調整，但也將一定程度上緩解房企預售資金監管壓力。

蘭州之外，哈爾濱、福州樓市政策也有所調整。

其中，哈爾濱市人民政府網站3月23日發布關于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》(哈政辦規[2018]12號)文件的公示稱，鑒于上述文件已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。而廢止的通知中包含主城區商品房網簽3年后方可上市交易、提高公積金貸款條件、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等內容。“此次主動廢除和修正，有利于促進合理需求更好地釋放，使市場更好地穩健發展。” 中指研究院指數事業部分析師孟新增表示。

福州則針對在五城區購房的非五城區戶籍家庭(含港澳臺)進行了政策調整，明確此類購房者無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅，購買后該房屋仍受限售政策影響。同時，長樂戶籍屬于福州本地戶籍，可購買福州五城區兩套普通住宅。

相較于此前三四線城市為主的調整，省會城市的影響面更為廣泛。“省會城市政策放松，客觀上對于所在省份的房地產市場也會產生積極的影響，有標桿的效應。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

億翰智庫則認為，相比三四線城市，二線城市的放開對市場更有積極影響。“過往的調控政策一直存在著城市錯配的問題，三四線本身更多是剛需群體，一直沒有過多的政策限制，政策放開與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會對市場有積極的拉動作用。”

樓市受多重因素影響 專家建議降低效果預期

樓市放松政策相繼發布后，其對市場起到的實質作用成為更重要的關注點。從過往城市來看，政策的放松已經給樓市帶來一定暖意。

以備受關注的鄭州為例。貝殼研究院數據顯示，“鄭十九條”出臺后，市場成交明顯回升，3月鄭州二手房成交量超過2月的2倍，周均帶看量環比增長52%、周均成交量環比增長95%;新房方面，政策調整后仍有一定觀望情緒。貝殼研究院在分析中表示：“房企風險、資金流轉、利率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖將滯后于二手市場表現，市場修復依然可期。”

然而，并不是所有城市都收到了明顯的回應。“雖然今年一季度全國各地政策總體趨于寬松，但是市場表現確實和預期是有差異的，”對于近期的政策調整，嚴躍進認為，“當前對于政策放松的效應應該降低點預期，或者說給予更長的觀察時間。”

盡管如此，對二季度市場走勢，嚴躍進依然作出樂觀預計：“在目前一些重要政策，例如‘五限’的陸續放松、信貸政策的給力等利好下，房地產市場完全會有積極的信號，出現跌幅收窄或者轉正的可能。”

此外，房地產行業的發展很大程度上受到人口流向和結構的影響。“七普”數據發布后，貝殼研究院就近十年人口與樓市數據進行的分析顯示，黑龍江、甘肅、內蒙古等人口凈負增長城市商品房銷售面積也出現負增長。

“我們認為，由于缺乏良好的人口和發展基礎，蘭州新政本身效果可能有限。”億翰智庫在分析中指出。而目前放開限購的城市中，很多城市也面臨類似問題。不過，相較于某一座城市的調控效果，多座省會城市放松限購的信號意義更為重要，億翰智庫表示：“以鄭州、蘭州為開端，我們期待更多二線城市逐步打開政策工具箱，出臺實質性寬松政策。”

蘇州等地政策進一步規范 樓市放松不忘規范與糾偏

樓市政策放松的趨勢正在傳導至更多城市，近日秦皇島、衢州、臨沂等城市也已出手。不過，在越來越多城市放開限購的潮流中，需注意到，政策容易松動的城市，本身市場并不活躍，二線城市亦如此。

以哈爾濱為例，根據同策同程統計數據，2021年哈爾濱商品住宅成交約361萬㎡，同比下降28%，成交均價為10320元/㎡，同比下降6%。克而瑞則在2月庫存月報中指出，哈爾濱面臨去化周期大于30個月且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大。

鄭州與蘭州等城市也面臨市場下滑的事實。克而瑞河南區域統計數據顯示，2021年大鄭州整體商品住宅成交面積約1398萬㎡，同比下滑約25%，商品住宅成交金額約1769億元，同比下滑約22%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，根據中國房地產指數系統百城價格指數，蘭州新建商品住宅價格連續3個月環比下跌，市區商品住宅成交規模同比連續10個月下降，2022年3月同比降幅近八成，購房者置業情緒仍較低，市場調整壓力較大。

“一些省會城市明確給予了放松，此類城市的放松，說明二線城市市場的壓力也比較大。” 嚴躍進表示。

同時，他指出，關注多地政策放松的同時也需注意到，目前依然有政策收緊的地方，“類似廣州接力貸‘一日游’、麗水規范公積金提取、蘇州規范房屋預售等，都說明放松中不忘各類規范和糾偏動作。”

既有城市調整之外，今后的房地產政策走向受到市場高度關注。對于未來政策預期，嚴躍進認為各地政策放松的節奏會加快，一些政策在4月份會密集出現;既有城市的政策對其他城市有積極借鑒意義;同時二手房交易的增值稅政策、預售許可標準、三孩家庭和新市民購房等方面的政策也會有所松動。

億翰智庫則表示，三四線城市調控政策放開是常態，應更多關注二線城市，在堅持“因城施策”和“房住不炒”的基礎上，調控政策實現控一線，拉二線，穩三四線。

(記者 門庭婷)