財聯(lián)社 8 月 6 日訊（記者 成孟琦）隨著李嘉誠 7 折賣樓的消息引爆網(wǎng)絡(luò)，" 親海駅 II" 也在內(nèi)地及香港共同關(guān)注之下正式開賣，開售首個周末銷售情況到底如何？對下半年香港新樓盤銷售又會產(chǎn)生何種影響？" 親海駅 II" 售樓處排隊狀況，受訪者提供

整體來看，認購申請已達超 3000 宗，約超購 23 倍。

上篇《李嘉誠 7 折拋售房產(chǎn)，再向香港樓市投放深水炸彈，長江實業(yè)意欲何為？》發(fā)布后，即有讀者對于平尺與平米，特別是香港房價高低有著熱烈討論。

最新消息顯示，長實最新加推 122 戶，包括 7 間開放式、72 間 1 房、35 間 2 房及 8 間 3 房。以上述各式房型可以清晰對比價格。

(資料圖)

實用面積 210 呎（約 23.3 平米），折實售價 294.4 萬港幣；換算約 270 萬人民幣，約合 11.6 萬 / 平方米；

實用面積 718 呎（約 79.7 平米），折實售價 1134.6 萬港元；換算約 1041 萬人民幣，約合 13 萬 / 平方米；

整體來看，122 戶加推整體折實平均呎價 15063 港元；換算約 13828 元人民幣，約合 14.9 萬 / 平方米。

長實新盤銷售火爆，帶動香港新樓盤銷售。同期在售的恒地集團旗下紅磡必嘉坊第 3 期將于 8 月 8 日開售，首批發(fā)售 278 戶，折后尺價為 17108 港元至 20379 港元。折后尺價為 17108 港元至 20379 港元（約 16.9 萬人民幣 / 平方米 -20 萬人民幣 / 平方米）。

另外，油塘及紅磡分別位于東九龍及九龍中心位置，距離港島一站地鐵。有中介告訴記者，香港房價是從港島向周邊輻射，港島樓價最高，半山豪宅更是較普通住宅售價指數(shù)級增長，如中原地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，西營盤維港峰二手樓盤售價為約 33 萬人民幣 / 平方米，但山頂白家道 28 號別墅售價達到了近 200 萬人民幣 / 平方米。

地產(chǎn)網(wǎng)站上的一些樓盤售價

開售即火爆，長實原價加推 122 戶

" 親海駅 II" 首批 132 伙，于周六正式對外開放示范單位及認購。認購情況可以用 " 火爆 " 一詞形容。當日一早天剛蒙蒙亮，已有人在尖沙嘴港景匯的售樓處門前排隊等候，而開售前排隊等候人群已相當壯觀，參觀示范單位的客戶擠滿了商場。

認購熱情高漲下，" 親海駅 II" 首批樓盤開售十分鐘即獲超額認購，最終首日收超 2000 宗認購，超售 14 倍，而今日最新媒體報道中，認購申請已達超 3000 宗。

火爆認購之下，長實營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，市場反應(yīng)熱烈，集團積極考慮加推應(yīng)對。長實集團剛剛也確定了首批將以原價加推 122 戶。包括 7 間開放式、72 間 1 房、35 間 2 房及 8 間 3 房，實用面積 210 至 718 方呎，折實售價 294.4 萬至 1134.6 萬元，折實呎價 13148 至 16544 元，折實平均呎價 15063 元。

長實執(zhí)行董事趙國雄表示，對于項目的參觀情況覺得 " 好滿意 "，由于定價吸引，甚至接近資助房屋的價錢，可鼓勵買家入市。因剛性需求強勁，會在開售之前盡量加推單位，并會維持原價加推，讓買家可以選購到心儀單位。

長實營業(yè)經(jīng)理陳詠慈表示，集團在周六日安排專車接載有興趣客戶來往示范單位及售樓處，4 條專線分別鲗魚涌康怡廣場及太古、紅磡黃埔花園及海逸豪園、觀塘及藍田，以及將軍澳及油塘接有意向客戶前往參觀。

長實新盤銷售火爆，帶動香港新樓盤銷售。同期在售的恒地集團旗下紅磡必嘉坊第 3 期將于 8 月 8 日開售，首批發(fā)售 278 戶，折后尺價為 17108 港元至 20379 港元。昨日也有上千人參觀了恒地的示范單位，據(jù)悉，這個項目暫收約 600 個認購登記，超額認購約 9 倍。

長實 " 親海駅 II" 吸引居屋買家

郭子威認為，首次開售認購火爆，加推 122 套新房以 1 房為主，因 1 房咨詢更多。暫時收到約四成準買家查詢 1 房單位，而準買家多為有意入市自住或收租。準買家分布上，昨日開放示范單位參觀至今，參來自將軍澳及啟德區(qū)的參觀人數(shù)最多，合共占 40%；油塘及觀塘區(qū)各占 15%。同時，有三成參觀市民屬于有意購買政府資助房屋的客源。

有地產(chǎn)中介告訴記者，" 親海駅 II" 開價極具競爭力，定必凍結(jié)九龍及新界區(qū)的二手市場，實際上，" 親海駅 II" 開價后，臨區(qū)將軍澳即刻有業(yè)主減價 5% 出售物業(yè)。而 " 親海駅 II" 也吸引了不少有意申請居屋人士認購。因為居屋售價雖然為市價 6 成，卻要等候數(shù)年及抽簽，抽中后買賣租售也要按政府規(guī)定補地價。但 " 親海駅 II" 雖然較居屋略貴，但沒有出售限制，現(xiàn)時行情下租金回報將近 3%，也吸引了不少有意投資房產(chǎn)人士的目光。

不過，業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，" 親海駅 II" 預(yù)計 2025 年 10 月中入伙，距今還有 27 個月，投資人士需要經(jīng)歷兩大博弈，分別是 27 個月之后的租售行情及油塘工業(yè)區(qū)的改建狀況。

香港新樓供大于求，樓價有下行風險

雖然現(xiàn)在正于香港九龍區(qū)銷售的兩處新盤認購火熱，但香港整體一手住宅新盤積存供應(yīng)持續(xù)向上。

香港地政總署 7 月批出可預(yù)售樓花的單位，合共涉及 4602 戶，按月升逾 4 倍，為逾一年高位。整體看來，全香港獲批未售出樓房達到 1.6 萬戶，創(chuàng)近年新高。新樓存貨中，以啟德區(qū)的獲批未售存貨最多，達 8200 戶。業(yè)界預(yù)料將加劇發(fā)展商的推盤及去貨壓力，且地產(chǎn)商為銷售樓盤可能掀起 " 價格戰(zhàn) "。

地政署審批加快步伐之時，地產(chǎn)商銷售速度卻沒有跟上，目前全香港獲批而未銷售樓盤項目高達 32 個，預(yù)計下半年香港地產(chǎn)商將陸續(xù)推出新樓盤，達銷售高峰期。只是，在地產(chǎn)商供應(yīng)大幅增加下，市場需求受高息環(huán)境抑制。分析人士指出，美國通脹率比較大可能在未來數(shù)月呈上升趨勢，如此加息周期 9 月完成的市場愿望便會落空，本身渴望減息的市場參與者將會面臨較大壓力，股市和樓市可能還要忍受陣痛至明年年底。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，目前已獲批但未開始銷售的新盤單位接近 1.6 萬戶。假設(shè)其中一半即 8000 戶將于今年開售，相當于每個月要維持 1600 戶的一手成交量才能吸納有關(guān)供應(yīng)。在如此大的供需差之上，不少地產(chǎn)商將采用 " 先量后價 " 策略，定價傾向保守，甚至以低于二手樓的價格吸引客戶，另香港樓價有下行風險。

實際上，中原城市領(lǐng)先指數(shù) CCL 最新報 164.72 點，按周升約 0.33%，并連升 2 周共約 0.52%。反映政府放寬物業(yè)按揭成數(shù)后，刺激整體樓價短暫企穩(wěn)。今周指數(shù)仍未反映加息后的市況，7 月底美國及本地銀行再度加息，二手樓市成交向下，數(shù)據(jù)顯示短期樓價將繼續(xù)反覆向下。

通關(guān)帶來的正面影響開始減退

" 親海駅 II" 開放認購時，恰逢香港生產(chǎn)力促進局公布今年第 3 季 " 渣打香港中小企領(lǐng)先營商指數(shù)調(diào)查 "。

調(diào)查結(jié)果顯示，香港本季綜合營商指數(shù)回落至本年第一季水平，反映通關(guān)帶來的正面影響開始減退。生產(chǎn)力局首席創(chuàng)新總監(jiān)張梓昌表示，指數(shù)經(jīng)歷第 2 季的大幅上升，本季轉(zhuǎn)為回落，但這些均在預(yù)期之內(nèi)。同時六月份香港采購經(jīng)理指數(shù)（PMl）下跌，反映整體訂單及新出口訂單升幅收窄，令本地中小企采取較保守的營商策略以減低風險。張梓昌認為隨著內(nèi)地經(jīng)濟振興措施生效，未來香港經(jīng)濟會繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇。

張梓昌還提到，外圍環(huán)境的不確定性持續(xù)增加，在進一步金融狀況收緊和先進經(jīng)濟體增長放緩下，國際貨幣基金組織已下調(diào)今年全球經(jīng)濟增長預(yù)測，收緊金融條件將會減慢經(jīng)濟增長，導(dǎo)致本地中小企的營商信心轉(zhuǎn)趨保守。但他提及 " 投資意向 " 仍在調(diào)查中維持在 50 點中性水平線以上，91% 受訪中小企表示會在本季維持或增加投資，數(shù)字與上季相若，他認為這反映中小企對前景仍然保持正面態(tài)度。

對于下半年香港經(jīng)濟的整體走勢，渣打銀行（香港）大中華區(qū)高級經(jīng)濟師劉健恒則認為，香港下半年經(jīng)濟表現(xiàn)應(yīng)該不會差，失業(yè)率低、美國加息周期結(jié)束，還有中國多項經(jīng)濟振興措施出臺，都是對香港營商的正面因素，預(yù)計毋須調(diào)低香港全年經(jīng)濟增長預(yù)測。