近日，第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合對(duì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》(下稱《通知》)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，兩場(chǎng)相關(guān)的座談會(huì)也相繼召開，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)民營房地產(chǎn)企業(yè)以及國有房地產(chǎn)企業(yè)，并購出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，支持銀行滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機(jī)構(gòu)的一些疑慮，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資環(huán)境逐步回暖，預(yù)計(jì)接下來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來一波項(xiàng)目并購潮。

重點(diǎn)支持收購出險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

市場(chǎng)分析認(rèn)為，在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，并購也許是速效藥，是激活企業(yè)和盤活資產(chǎn)的重要途徑。但值得注意的是，與此前幾輪房地產(chǎn)行業(yè)并購重組交易標(biāo)的多以股權(quán)為主有所不同，《通知》此次明確，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而非企業(yè)本身。

《通知》內(nèi)容主要涉及六個(gè)方面，一是明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購流動(dòng)性困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

“過去，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)一些經(jīng)營困難，每年都有大量中小房企倒閉，但這些房企的退出并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其中一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段就是并購，由別的大型企業(yè)收購或者把項(xiàng)目買去。目前，一些相對(duì)來說比較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，并購也是一個(gè)很重要的手段。”第一財(cái)經(jīng)從接近監(jiān)管人士處了解到，此次《通知》兼并收購的主體要自身?xiàng)l件較好，否則也會(huì)拖累參與并購的房地產(chǎn)企業(yè)自身。

《通知》也在加大債券融資支持力度方面明確了導(dǎo)向，即支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購。一方面，人民銀行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率;另一方面，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)投資并購債券和并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

此外，《通知》提出，要積極提供并購的融資顧問服務(wù)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡(luò)渠道優(yōu)勢(shì)，整合信貸、投行、金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問服務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)與證券公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

在提高并購服務(wù)效率方面，《通知》要求，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可以提前啟動(dòng)盡職調(diào)查和信貸審查。推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

《通知》強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照穿透原則評(píng)估項(xiàng)目的合規(guī)性。不能只看項(xiàng)目的表面，還要穿透到底層，查看該項(xiàng)目是否合規(guī)，同時(shí)要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求，加強(qiáng)并購貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。

另外，《通知》明確，要建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購貸款的報(bào)告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)報(bào)告其開展并購金融服務(wù)的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項(xiàng)目并購和金融支持的信息。

融資環(huán)境回暖促行業(yè)良性循環(huán)

第一記者從業(yè)內(nèi)了解到，前一段時(shí)間由于市場(chǎng)形勢(shì)變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的流動(dòng)性短缺。基于此，一些房企擔(dān)心對(duì)經(jīng)營困難的房企承債式收并購，可能會(huì)影響收并購方自身的負(fù)債指標(biāo)。

融資環(huán)境改善是房企開展項(xiàng)目并購的直接動(dòng)力源。四季度以來，金融部門多次發(fā)聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款、開發(fā)貸款投放速度相應(yīng)加快，涉房貸款融資環(huán)境正在改善。

第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，近期兩場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)融資的重要會(huì)議相繼召開，向市場(chǎng)傳遞金融部門維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的信號(hào)。

近日，央行、國資委召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，參會(huì)機(jī)構(gòu)主要為優(yōu)質(zhì)的大型民營房地產(chǎn)企業(yè)以及國有房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則并購出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)也于近期召集部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行座談，希望銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)能夠積極推進(jìn)并提供并購貸款，對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目抽貸斷貸。

實(shí)際上，這并非金融監(jiān)管部門針對(duì)房企并購貸款的首次發(fā)聲。早在12月3日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人答記者問中已指出，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)于12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)指出，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具用于并購項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。

紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖分析，過去幾年整個(gè)房企資金鏈條高度依賴房地產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是維持規(guī)模擴(kuò)張、存量債務(wù)償還的重要基礎(chǔ)和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調(diào)控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴(kuò)張上限，二是房價(jià)上漲預(yù)期不再，三是信用風(fēng)險(xiǎn)壓力加大，購房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預(yù)售回款難度進(jìn)一步加劇。于是，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環(huán)”。

李奇霖認(rèn)為，把房地產(chǎn)行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個(gè)辦法就是對(duì)于有出清壓力的房企，鼓勵(lì)龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購低價(jià)拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機(jī)構(gòu)獲得穩(wěn)健溢價(jià)，融資成本低，這都有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。