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王麗新

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式已成“過去式”，“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”成為行業(yè)發(fā)展新方向。預(yù)計(jì)今年將是房地產(chǎn)行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、重塑估值邏輯的分水嶺，上市房企將進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

在此背景下，房企需從自身資源優(yōu)勢(shì)、政策方向、市場(chǎng)需求中尋找機(jī)會(huì)，將經(jīng)營(yíng)邏輯從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。筆者認(rèn)為，房企可從以下三方面進(jìn)行探索。

第一，合理調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，向非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要利潤(rùn)。過去幾年，不少房企都曾嘗試轉(zhuǎn)型，在其自有資金處于高位時(shí)，曾跨界投資糧油、金融證券、新能源車等賽道，但本質(zhì)依舊是依靠房地產(chǎn)開發(fā)回籠的資金去“養(yǎng)”這些新業(yè)務(wù)。術(shù)業(yè)有專攻，房企謀求轉(zhuǎn)型的第一步，或許是做“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。

從當(dāng)下頭部房企在代建、物管、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、園林、設(shè)計(jì)以及施工等“前項(xiàng)和后項(xiàng)一體化”業(yè)務(wù)方面的實(shí)踐來看，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等上市房企已經(jīng)穩(wěn)居部分細(xì)分業(yè)務(wù)賽道龍頭地位。從2022年財(cái)報(bào)來看，相關(guān)公司非房開業(yè)務(wù)毛利率明顯高于開發(fā)主業(yè)，同時(shí)，這也是其在資本市場(chǎng)估值的加分項(xiàng)。

第二，試水城鄉(xiāng)建設(shè)及綠色建筑，從開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型。過去，很多上市房企嘗試向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。方向沒錯(cuò)，也有廣闊市場(chǎng)前景，但在實(shí)際操作層面，房企往往會(huì)重走住宅開發(fā)老路，與真正的城市服務(wù)商還存在距離。在文旅產(chǎn)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、舊城改造、片區(qū)綜合開發(fā)等領(lǐng)域存在著巨大的商機(jī)，若能利用城市運(yùn)營(yíng)商在規(guī)劃、建設(shè)、招商等方面的能力去參與相關(guān)項(xiàng)目，將獲得更多發(fā)展機(jī)遇。

在綠色建筑領(lǐng)域，上市房企亦可“做文章”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》提出，“力爭(zhēng)到2060年前，城鄉(xiāng)建設(shè)方式全面實(shí)現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型。”城鄉(xiāng)綠色建筑領(lǐng)域發(fā)展空間巨大，當(dāng)前房企在綠色建筑方面布局規(guī)模相對(duì)較小。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房企資金鏈壓力。

第三，關(guān)注好資產(chǎn)好項(xiàng)目，利用好REITs等融資工具。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式下，房企融資以銀行信貸、債券融資為主。新發(fā)展模式下，房企經(jīng)營(yíng)模式從開發(fā)—銷售逐漸向持有—運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，其中，公募REITs發(fā)揮的融資功能將越發(fā)明顯。不久前，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，均提出“優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。這無疑利好房企，符合條件的公司要關(guān)注好資產(chǎn)，投資能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的好項(xiàng)目，以期獲得穩(wěn)定回報(bào)。

未來，上市房企需保持戰(zhàn)略定力，錨定新發(fā)展目標(biāo)，尋找適合自身的轉(zhuǎn)型之路，助力行業(yè)新發(fā)展模式加速形成。