千億元級房企奧園陷入了多事之秋。繼前不久因60億元理財產品到期未付鬧得沸沸揚揚后，12月2日晚間，奧園又發布公告稱債權人要求其償還6.5億美元融資。剛過去的11月，奧園還多次被國際評級機構下調評級。業內人士分析，奧園的一系列風波具有連鎖反應，背后與其這些年高杠桿擴張脫不了干系，當前環境下，其提出的兌付方案能否助其平穩過渡存在很大不確定性。

理財風波后又被要求償還海外債

12月2日晚間，奧園發布公告表示，評級下調導致公司及其成員企業作為借款人或擔保人的若干境外融資觸發違約條款。公司接到債權人通知，本金總額約6.512億美元(約合人民幣42億元)的融資因評級下調而被要求償還，于公告日公司并無付款或就替代付款安排與上述債權人達成協議。

奧園方面表示，上述未還款可能“觸發相關債權人可能有權要求本集團提前償還若干其他境外融資安排，而有關債權人可能有權根據彼等各自的融資安排條款要求支付債務及/或采取行動”。

此外，奧園方面還表示，“鑒于本集團面臨的流動資金問題，無法保證本集團將能于其他境外融資安排到期時履行其項下的財務責任”。如果奧園無法履行責任償還任何到期債務，或與有關債權人協定重續或延長借款或其他安排，可能會對公司的業務、前景、財務狀況及經營業績“造成重大不利影響”。

而前不久，奧園還深陷60億元理財到期未付風波。據了解，奧園的理財總額共約60億元，涉及全部投資人約1500人，其中內部員工及親友推薦669人。對此，奧園已制定了相應的兌付方案。投資人以每份投資產品為單位，可以任意選擇以下兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付：方案一為現金分期兌付，方案二為實物資產兌付。

對于奧園一系列財務問題，上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，要求償還債務說明投資人對奧園的償債能力并不信任，當前房地產企業面臨較大壓力，投資人擔心其銷售業績不好，影響后續還款，因此要求提前償還。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國商報記者表示，奧園一系列的財務問題具有連鎖反應。當其出現理財“爆雷”或債務違約時，即使債權人同意延期，評級機構也會對其下調評級。而一旦公司評級被下調，按照海外債協議條款，其部分海外債就可能出現違約。而一旦其海外債出現技術性違約，就會出現被債權人要求還款的情況。

地產分析師嚴躍進對中國商報記者補充道，奧園當前出現的問題一是由于投資者信心不足，出現擠兌現象;二是因為企業本身經營存在問題，當前房地產市場降溫背景下企業應對危機能力不足。

一個月六次被下調評級

在剛過去的11月，國際評級機構六次對奧園下調評級，這直接導致了其此次被要求償還海外債事件的出現。

據悉，10月15日，標普將奧園的長期發行人信用評級由B+下調至B，之后于11月16日下調至CCC。11月3日，惠譽將奧園的長期外幣發行人違約評級由BB下調至B+，后于11月19日下調至B-，再于11月24日下調至CCC-。11月5日，穆迪將奧園的公司家族評級由B1下調至B2，之后于11月22日下調至Caa2。

標普在11月16日下調奧園評級時表示，由于無法獲得現有現金余額用于償還債務、大量債務即將到期以及現金生成能力減弱，奧園可能面臨巨大的短期流動性壓力。據記者統計，目前奧園共存續10筆美元債，合計規模約29億美元，約合人民幣近200億元。

從資本市場來看，12月3日當天，奧園股價下跌11.88%，報收1.78港元/股。實際上，6月初以來，奧園股價就一直跌跌不休，從9.12港元/股的高位跌至如今1.78港元/股，六個月時間跌去80%，作為千億元級銷售規模的Top50房企，市值僅剩49.9億港元。

而標普提到的現金生成能力弱或與其銷售業績相關。奧園公告顯示，今年9月，奧園合同銷售額同比下滑9.35%，10月合同銷售額又同比下滑33.18%。克而瑞數據顯示，今年1-11月，奧園實現全口徑銷售額1157.8億元，僅完成全年銷售目標的77.19%。

標普認為，在未來6-12個月內，奧園的銷售可能會保持疲軟。因此，標普預計奧園的合同銷售額將在2021年和2022年下降3%-5%。這將限制奧園利用內部資源解決還款壓力和恢復流動性的能力。

高杠桿擴張后遺癥

作為房地產行業千億元級軍團之一，奧園有過自己的高光時刻。其曾在四年內實現了從百億元規模到千億元規模的跨越，但其有息負債也同步增長，而如今的一系列問題出現與其曾經的高杠桿擴張脫不了干系。

數據顯示，奧園的銷售規模從2015年的151.7億元一路增長至2019年的1180.6億元，行業排名也從60名開外一路躍升至Top30。2020年，奧園銷售額達1330.1億元，行業排名第29位。

最新財務數據顯示，截至今年上半年末，奧園有息負債總額達1121億元，其中一年內要付的流動負債為517億元，另外有411億元的“貿易及其他應付款”，但賬上銀行存款和現金為606億元，還未考慮部分現金可能受限的情況。

值得注意的是，同期，奧園還有高達349億元的少數股東權益，幾乎是歸母股東權益的兩倍。實際上，無論2020年還是今年上半年，奧園少數股東權益占總權益的比重均在65%以上，這使得外界對奧園一直有“明股實債”的質疑。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示，奧園此次風波的出現或在意料之中，其近幾年擴張步伐較快，資金方面主要依賴外部融資，當前市場融資端及銷售端均不太理想，奧園的負債壓力也會逐漸加大。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對中國商報記者表示，奧園此次風波出現的原因表面來看是其流動性出現了問題，實質上是因為奧園多年來運用了較高的財務杠桿，推動高負債下的高周轉模式以實現規模增長，且奧園的隱性負債和表外負債一直以來都被市場質疑與詬病，這給其財務安全埋下了較大的隱患。當其評級下降帶來融資不暢或銷售去化下降時，財務危機自然也就爆發了。

央視財經評論員薛建雄對中國商報記者表示，奧園或存在較多的表外負債，其銷售回款主要用于應付表外負債，當實際賬面融資到賬時，企業則沒有足夠資金進行償還，進而出現了一系列財務問題。

風波還會持續多久

截至目前，對于理財到期問題奧園已拿出了兌付方案，也在進行資產出售以緩解流動性問題。但業內人士認為，在當前房地產行業的大環境下，奧園的應對方案能否助其平穩度過危機存在較大不確定性。

據了解，對于60億元理財到期的事件，奧園已拿出了現金兌付和實物兌付兩種兌付方案。此外，奧園還在積極出售資產。例如，11月4日，奧園、奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。

11月14日，奧園發布公告表示，11月12日，賣方奧園地產(香港)有限公司(奧園全資附屬公司)與買方新永投資發展有限公司訂立協議。據此，賣方有條件同意出售及買方有條件同意收購銷售股份及股東貸款，代價為現金9億港元。

奧園的一系列動作能否助其平穩度過危機?盧文曦認為，奧園拿出的現金和實物兌付方案都是其斷臂求生的方式，為的是盡快解決現金流問題。但這一方案短期很難救急，實物兌付能否被投資人接受存在很大的不確定性。

黃立沖更是直言，奧園的兌付方案主要是給國內投資者的，因國內資產在法律上無法增加海外投資者的抵押資產，海外投資者無安全保障在手，很難同意奧園的方案。而奧園出售的資產同樣很難給到海外投資者，因為其會在訴訟前被采取保全、查封、接管等措施。因此，海外投資者大概率會和奧園硬抗。

關榮雪認為，奧園當前資產價值遠高于負債，且給出保兌付和保運營的具體方案，后續的解決辦法釋放了一定的積極信號，但事件未來走勢受市場調控、企業出售資產進展等多方面因素影響，仍存在很大的不確定性。(記者 周子荑)